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부동산 투자를 해오면서 나름 미래 전망도 해보고, 나름의 투자원칙도 세워서 지금까지 투자중인데 뭔가 투자에 대한 기록을 남겨야 의미도 있고 또 투자원칙도 지킬수 있을거 같아 고민하던 중 부산에서는 나름 부동산 관련 최대 정보공유장인 ‘실전 투자’ 카페에 가입하게 되었습니다.

엔트리파워볼 안전하게 즐기려면? https://www.etbusports.com/ 아직 부족한 면이 많지만 평소 생각과 나의 전망을 계속적으로 올려보도록 하겠습니다~ 전문가 까지는 아니더라도 경제관련 업무를 다루는 분야에 종사하고 있는 입장이니 그럭저럭 보실만 할거라 생각됩다.

오늘은 첫번째 시작으로 부산 부동산 시장 전망에 대한 생각을 적어보겠습니다.< 부산 부동산 시장 전망 (아파트) >부동산이라 하면 너무 광범위 하기에 다들 관가지시는 아파트(분양권,재개발/재건축, 매매) 분야에 대한 전망입니다.결론부터 말씀드리자면 부산 아파트 시장은 양극화로 진행될거 같습니다.

많은 언론과 유명 투버 사이에서 거론된 만큼 ‘양극화’는 익숙한 단어일 텐데요, 그럼 왜 양극화가 발생하느냐~현재 부산 아파트 시장의 열기는 경제학 관점에서 봤을때 정상적인 상은 아닙니다. 주식으로 치면 펀더멘털에 대한 기대감 없이 오로지 유동성에만 기댄 가격 상승입니다.

쉽게 말해 부산에 인구유입이나 기반산업 활성화, 아파트 수요 비 공급 부족등과 같은 본질 가치에 대한 기대감은 낮은 반면 오히려 인구유출이 심화되고 기반 산업인 조선, 자동차의 부진으로 경기또한 낙관적이지 않습니다.

신 파트 공급 또한 2024년 까지 수요 대비 초과할 것으로 보이기에 펀더멘털 전반은 부정적이다 할 수 있겠습니다.

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하지만 코로나 사태로 인한 제로금리, 무제한 양적화로 시중에 돈이 넘쳐나는 상황이며 현재 기점으로 한은이 발표한 통화량(M2)이 3300조에 달합니다. 즉시 현금화 할수 있는 대기성 자금만 1100조이고 이런 통화은 단군이례 역대 최대이며 상상할 수없을 정도로 막대한 돈의 흐름입니다.

결국 시중에 풀린 넘쳐나는 돈이 한국 사람들이 가장 안전하다고 느끼는 부동산으로 각 제에도 그 사이를 뚫고 흘러 들어가고 있습니다. 부산도 예외가 아니며 이런 전국적인 돈의 흐름이 지금의 부산 아파트 시장의 흐름을 만들어내게 된 주요 원인입니다.

하지만 이런 유동성은 순식간에 증발될 수도 있는 것이기에 주의가 필요합니다. 예로 코로나가 재확산 되고 이에 따른 공포심리가 극대화 되면 시중의 풀린 돈들 전한 자산(미국국채, 달러, 금 등) 으로 숨게 되고 부산 부동산 시장에 넘쳐나던 돈들도 일순간 사라지게 됩니다.

또 미국이 양적완화를 거두고 긴축재정을 시작하게 면 역시 시중의 돈은 언제 그랬냐는 듯 재빠르게 자취를 감춰 버리게 될것입니다. 그래서 이런 거시 환경에 촉각을 곤두세워야 하는것입니다. 어느정도 지식을 갖춘 자자라면 이런 현상을 이미 알고있고 그 변화도 감지할 만큼 똑똑해져 있습니다.

그래서 유동성이 줄어들거나 다른 규제들로 돈이 자취를 감추게 될 때를 대비한 더 전한 자산(아파트)에 미리 선제적으로 투자하게 되고 이는 부산 아파트 시장의 양극화를 초래하게 되는 것입니다.결국 돈의 흐름이 줄어들고 시중의 돈이 부족할 때도 거래가 일어날수 있는 지역은 어디일까? 그런 아파트는 어디일까? 이게 양극화가 진행될 때 오르는 물건입니다.

반대로 시중의 돈이 마를때 가장 타격을 받을 지, 아파트는 어디일까? 이런곳은 절대 피해야 할 위험 물건입니다.좀더 시야를 좁혀서 국내 상황만 놓고 이부분을 대입해 보겠습니다. 대외적 리스크를 제외하고 국 동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요소는 바로 정부의 ‘규제’입니다.

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금번 조정지역 지정 이슈와 같은 것들이 그런것입니다. 많은 분들이 조정지역에 관심을 가지는 유도 부산 아파트 시장의 핵심인 풀린 돈이 마르게 될까 염려하는 본능적 방어기재가 작동하는 증거라고 할 수 있습니다.돈이 마르게 되었을 때 부산 아파트 시장은 두 폭락 할까요? 저는 그렇게 보지 않습니다.

돈은 인체의 피와 같고 유동성은 혈류와 같은 것입니다. 사람도 적정 피가 있어야지 피 양이 어느 수준 이하로 내려가 망하게 됩니다. 마찬가지로 피가 많아도 흐르지 않으면 동맥경화로 사망하거나 위급한 상황이 됩니다.

부산의 시장도 마찬가지 입니다. 외부 리스크가 발생해도, 정 제가 아무리 강력해도 경제가 붕괴(사망)될 정도의 충격은 아닐겁니다.

만약 그정도의 충격이라면 누구도 피할수 없는 충격이고 그런 상황은 절대 일어나선 안됩니. 시 본론으로 돌아가서 정부 규제가 아무리 심해도 돈을 가지고 있는 사람은 충분히 가지고 있고, 블루칩 아파트는 돈이 마르는 상황에서도 돈이 유입될 거라는 것입다.즉 ‘양극화’의 핵심은 강력한 규제로, 또는 외부 충격으로 서민들이 돈이 말라갈 때 부자들은 어디에 돈을 쓸것인가? 이것만 알면 양극화 시대에 제대로 투자를 행할 수 있다는 것입니다.

부자들이 선호하는 곳, 부자들이 살고싶어 하는 아파트, 거기가 정답입니다.마지막 정리 하고 결론입니다.1. 부산 아파트 시장의 미래는 ‘양화’가 될것이다.2. 지금 불장은 펀더멘털이 약한 상황에서 유동성만으로 발생한 비정상적 가격 상승이다.3. 조그만 외부충격 또는 정부 규제로도 유동성은 크게 타격을 수 있다.

4. 유동성 타격이 와도 부자는 아직도 돈이 넘쳐나고, 서민의 호주머니만 빌것이다.5. 부자들이 구매하는 아파트는 계속 오를것이며 서민들이 주로 투자던 아파트는 조정 받게 될 것이다.6. 부자들이 선호하는 지역, 아파트는 무엇인가?